HTML 4.01 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/loose.dtd"> ”大津 にお”の不動産売買/Q&A集

大津 にお が「不動産売買質問掲示板」でお応えしたQ&A集

大津 にお”の不動産売買/Q&A集
滋賀の不動産、滋賀県物件情報局
 
 
不動産売買Q&A
■建築中断における質問 2001/3/18 (日)
 
大津 におへ質問 建築中断についてお伺いします。

土地と建物を探していたところ、ある不動産屋に建物の件について相談をしたところ、絶対に大丈夫といわれ建築条件付の土地を購入し建築をお願いしました。
(実際には不動産屋と契約しているハウスメーカに建築依頼を行いました)

着工は12年8月、完成は13年2月の予定でしたが、ハウスメーカの地盤調査が長引いていたのでこの間に内装、外装をすべて決定しました。

最終調査決定は13年3月。調査結果は、土地の地盤はOKとの事で着工の予定をまっていたのですが、急にそのハウスメーカーでは擁壁上に建物が載せられず、最初に決定していた内容では建てられない事が決定したと言われました。

結局このハウスメーカはお断りし、別のメーカーにお願いしているところです。
ただしこのメーカで建物を建てても最短で9月か10月になるとの事です。

【質問1】このような場合以下の点について損害賠償を請求できるのでしょうか?
・土地の支払いに掛かる金額。
(当初は13年2月を予定したが7ヶ月も先に延ばされる)
・13年6月までの入居が不可能なので住宅ローン控除が5〜60万減額になる。
・マンションの売却を予定していたが売却が遅くなるほど価値が下がる。

【質問2】建築条件付の土地ですが、土地購入から8ヶ月も経過した場合に 建築条件付は有効になるのでしょうか?

【質問3】現在話しをしているハウスメーカにも土地を調査してもらっていますが、このハウスメーカにも建物を建てられないと言われた場合に、この土地を解約する事ができるのでしょうか?

以上、よろしくお願いいたします。


大津 におの回答 内容がよく把握できないのですが、建築停止条件付宅地の契約においては、建物の請負者は、土地の所有者か所有者の100%出資の子会社に限られています。

所有者の紹介するハウスメーカーと請負する停止条件付宅地という部分が、理解に苦しみます。契約書の内容が停止条件付となっているのでしょうか。

口頭では条件付宅地で、実際の書面には土地の売買契約書、建物の請負契約書と別の契約になっているのであれば、話は全く変わってきます。

しかも、そのメーカーで建築されないという事であれば、まず土地の残金決済をしない事には、他人の所有地に勝手に建築するという事になってしまいますので着工すら出来ないという理屈になります。

条件付の契約であるのであれば、通常土地契約から3ヶ月以内に建物請負契約が成立しない場合、白紙解約という契約条項が入っているはずであり、それに基づいて白紙解約(支払った手付金が戻ってくるのみ)となり、違約金云々という話にはなりませんし、土地契約後8ヶ月以上経過しているのあれば、すでに解約となっているはずです。

条件付契約で無い場合は、土地の決済をするか契約を解除するかの選択になります。

ご質問の内容からすると相手の業者に違約があると見うけられますので、契約書に基づいた違約金(手付金の倍返しか売買代金の2割か契約書式よって異なります)は請求出来るでしょう。

質問1については、請求されるの有れば、法廷で争う事になってしまう可能性が高いでしょう。(違約等が生じた場合の解決法を当初に定めているのが契約書ですから、それ以外に請求され
るのであれば争いに発展します)

まず、関係書類を持参の上、府県の宅建業の指導をしている部署にご相談される事をお勧め致します。

大津 におへ質問 ご回答ありがとうございます。

質問内容が曖昧で申し訳ありません。
契約内容を確認しましたので再度、お教え頂けますでしょうか。

不動産屋からは口頭で建築条件付ときいていますが、契約書には建築停止条件の項目はありません。

土地はこの不動産屋の仲介で購入し登記も済ませています。
建物は建築条件付だからと言う不動産屋の説明で、この不動産屋が契約しているハウスメーカを選択し、不動産屋と工事請負契約を行いました。

回答頂いた内容から、これは建築条件付きの土地であるという事にならない様です。(建物の請負者は、土地の所有者か所有者の100%出資の子会社では無いからです。)

建築工事請負契約は、このハウスメーカ指定となっているので、一旦解除する事になるのですが、この契約に関し、違約金を請求することが出来るでしょうか。(手付金も中間金も支払い済みです。)

また、ハウスメーカが言う様に、擁壁に問題がある場合、この土地の売買契約を解除する事ができるでしょうか。

以上です。

宜しくお願い致します。

大津 におの回答 Q・建築工事請負契約は、このハウスメーカ指定となっているので、一旦解除する事に;なるのですが、この契約に関し、違約金を請求することが出来るでしょうか。(手付金も中間金も支払い済みです。)

A・請負契約書の内容によります。

Q・また、ハウスメーカが言う様に、擁壁に問題がある場合、;この土地の売買契約を解除する事ができるでしょうか。

A・調整区域で建築が出来ないというような場合は、要素の錯誤等を主張出来るのでしょうが、家は建てられるがyumiさんの思っているものが建たないというのは、土地の前所有者から見れば、それは買主の都合という解釈になってしまいます。

擁壁に問題がある場合ですが、物理的瑕疵担保責任の問題となります。契約書の内容が瑕疵についてどう定められているかによって異なります。何も定めが無い場合は、民法では、瑕疵を発見してから1年以内となっていますので、いつでも出来ますが、実際問題として、非宅建業者が売主の場合は、契約解除は難しいでしょう。

業者の販売方法に問題があるように見うけられますので、役所への相談をお勧めします。


 
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