HTML 4.01 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/loose.dtd"> ”大津 にお”の不動産売買/Q&A集

大津 にお が「不動産売買質問掲示板」でお応えしたQ&A集

大津 にお”の不動産売買/Q&A集
滋賀の不動産、滋賀県物件情報局
 
 
不動産売買Q&A
■引渡しの延期 2002/8/25(日)
 
大津 におへ質問 7月に、中古物件を不動産業者の仲介で購入する契約をし、手付金を支払い、残金決済に先行して物件の引渡しを受け、引越しを済ませて住んでいる(登記はまだ)のですが、当初の契約では8月末に残金決済をし、それができない場合には、違約金を支払うとの条項がありました。

売主は、今回の売買代金だけでは、担保の抹消をすることができないとのことで、8月末までに、不足資金を用意するが、それができない可能性が、ないともいえないというようなことを、仲介さんから聞いておりました。
(売主とは直接話をしたり、顔をあわせたりする機会がありませんでした)

その後当方は、ローンの審査もパスし金消契約も結び、残金決済を待つばかりだったんですが、先日、仲介さんから、やはり、抹消資金の都合がつかないので、10月末まで決済を引き伸ばして欲しいとのことでした。

私は、その決済日までは、無料でこの家を借りる形で、住み続けることを条件に、OKしてしまったのですが、後で考えると、資金力に不安のある売主ということで、もし、10月末に資金がそろわなかった場合、どうすればよいのか、又相手方の債務不履行ということで契約解除した場合に、手付金200万円は、本当に帰ってくるのか、違約金(約400万円)など、本当に支払能力があるのか?など、非常に不安を感じ、その旨を仲介業者につげたところ、「あんまり、細かいこと心配してたらきりが無いし、最悪売主の親御さんが現金を持っているから払ってくれるはず。」などと、まるで私がクレーマーであるかのような対応です。

当然、こんな口約束では、法律上相手の親御さんは、違約金の支払い義務など無いと思われるので、違約金支払いについて、保証する旨の念書等をとりたいのですが、仲介に相手にしてもらえません、又、親御さんが資金力があるなら、抹消資金に困ることも無いのでは??などと、非常に不安です。

長くなりましたが、どのような対処をすべきなのか、ご教示いただけないでしょうか?

ps:俗に手付け倍返しといいますが、今回の場合、再度抹消をできない場合は、債務不履行による解除ということになり、手付金200万、+違約金400万円を請求できると考えてよりのでしょうか。

又、手付け解除の場合はどうでしょうか?


大津 におの回答 バブル崩壊による、地価下落が思わぬ部分で弊害を招いていますね。

“へるぷ”さんがご心配されている内容は、今後非常に起こりうる可能性が高い問題でしょうし、当然、心配でしょう。

親御さんが資金力があるなら、抹消資金に困ることも無いのでは??と考えるのは、あたりまえですよね。

しかし、契約事は、実際に違約が発生してからしか、対応できません。

抹消できない可能性を、保全することの取り決めではなく、抹消出来なくなってしまったら、違約となり違約金の請求ということです。

当然、現時点では、実損は全く出ていませんし、家賃も不要、住宅ローンの返済も必要ない状況ですよね。

また、当初契約書で定めていた、8月末の抵当権の抹消が難しいので、10月までと売売主さんが契約の内容の変更を求めてきたときに、承諾されてますので、今となって、将来、起こるかもしれない事態を何らかの形で担保しろ、と言われても、仲介業者をしては、売主さんへ交渉できる余地がないでしょう。

仲介業者としては、契約時に手付金を売主さんに渡しているのが失敗です。

通常、債務超過物件の場合、手付金は売主さんに渡らないように処理します。

売主さんにとっては、失礼な話なのですが、事情を説明して、渡らないように手続きします。

手付金の倍返しか違約の請求が出来るのか、については契約書の取り決めによって変わります。

今後の対応としては、権利として保全せよ、という主張ではなく、心配なので何とかしてほしい、というお願いをされてみたらいかがでしょう?

当初契約書で定めていた、8月末の抵当権の抹消が難しいので、10月までと売売主さんが契約の内容の変更を求めてきたときに、条件として親御さんなりの保証を、ということであれば話はスムーズにいったかもしれませんが・・・


 
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