HTML 4.01 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/loose.dtd"> ”大津 にお”の不動産売買/Q&A集

大津 にお が「不動産売買質問掲示板」でお応えしたQ&A集

大津 にお”の不動産売買/Q&A集
滋賀の不動産、滋賀県物件情報局
 
 
不動産売買Q&A
■建売業者への土地売却について 2001/12/16 (日)
 
大津 におへ質問 はじめまして。御社のホームページを拝見し、ご相談させていただきます。

このたび、長年所有していた土地を売却しようと思い、仲介業者に買主をさがしてもらいました。なるべく早く売りたいと言いましたら、一般の人ではなく建売業者に売るのが一番だと言われ、買ってくれる業者を連れてきたのです。

しかし、業者が提示した価格は相場よりかなり低いのです。

私は、相場で買って欲しいのですが、業者は無理だと言います。理由は言ってくれません。

その業者は、この土地(古家付き)を買い取り、古家を取り壊して新築の建物を建てて転売する計画のようです。

ここで質問なのですが、差し支えのない範囲で結構ですので、一般に建売業者は土地を買うときには相場では買わないものなのでしょうか?

つまり、相場より安く買わないと利益が出ないのでしょうか?また、どういうふうに計算して買い取り価格をきめるのかお教えいただけますでしょうか。

古家の解体費用も減額されているのでしょうか?

素人考えですが、建売業者は新築建物の売却だけで充分利益が出ると思うのですが、土地を仕入れるときも相場より安く買いたたかないといけないのでしょうか(一般的にですが・・)。

それともう一点は、その業者は登記簿上の面積が信用できないのか、測量士を連れてきて土地を測りました。
その結果、若干ですが登記簿上の面積より少なかったのです。そのことに関しても、最初に提示した価格は登記簿上の面積が基準なので、少し減額したいと言ってきました。

私は、今まで登記簿上の面積があるものと思っていましたので、公簿売買ではどうかと言いましたが、実測はそれだけの面積がないので減額してほしいと言われました。

一般的に、建売業者は公簿売買はしないものなのでしょうか?
私には、値引きの材料をいろいろ捜しているようにしか思えないのですが・・・。

まだ、契約はしていないので、その業者に売らないこともできると思いますが、その場合高額な測量費用を請求してくるかもしれないので不安です。

長々と書きましたが、その業者と契約してもいいものかどうか迷っております。

どうか、アドバイスよろしくお願い致します。


大津 におの回答 一般的に不動産業者が土地を購入する場合は商品として購入します。
建売用地としても同じです。商品として購入するからには一般流通価格より安く購入しないと商売にはなりません。

購入価格の決定には販売予定価格からの逆算が多いように思います。

この地域で土地○○坪(�u)で新築4LDK乗せて○○○○万円ぐらいなら販売出来る最悪○○○○万円なら100%売れる・・・という感じだと思います。

この予定販売価格から古屋が付いている場合は解体費用、いくつかに分筆して販売する場合は分筆費用等、造成工事が必要な土地の場合は造成費用を経費として考えます。

このように販売するのに必要な経費と購入時に必要な経費(登記費用、仲介手数料、購入時には銀行より借入をするのでそれにかかる経費)と粗利益を差し引いて購入価格を決定します。

公簿取引か実測取引かは取引により異なりますが大きな土地の場合やいくつかに分筆して販売する場合は実測取引になるケースが多いように思います。

契約書は交わしていないとのことですが話しの進行状況によっては測量費用等請求される可能性もあると思います。(判例でも売主の契約キャンセルで買主が調査や開発申請にかかった費用を請求した裁判で買主が勝訴したケースもあります)

不動産業者に不動産を売るということは一般の方に不動産を売るよりは安くなるのは仕方ないと思います(商品として購入するから・・・)ので相場で売却したい場合は時間と手間はかかりますが仲介物件として一般の流通に乗せる方法になると思います。

大津 におへ質問 早速のご回答ありがとうございました。またわからないことがあれば、よろしくお願いします。

 
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