HTML 4.01 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/loose.dtd"> ”大津 にお”の不動産売買/Q&A集

大津 にお が「不動産売買質問掲示板」でお応えしたQ&A集

大津 にお”の不動産売買/Q&A集
滋賀の不動産、滋賀県物件情報局
 
 
不動産売買Q&A
■兄弟間の持分売買と借り換えローン 2002/9/13(金)
 
大津 におへ質問 10年前、夫と母の連帯債務の住公、夫名義の生保、母名義の年金住宅の3本の借り入れと母の現金で家を建てました。持ち分は土地建物とも夫:母=3/5:2/5です。

その後私たちは別の家を建て、母はずっと夫の弟と一緒に住んでいます。

弟が就職して数年たち、ローンが申し込めるようになったので、夫は持ち分を弟に売却したいと考えています。

税務署に土地建物の評価を問い合わせたところ、夫の持ち分として土地は当初の購入金額の3/5のまま、建物は当初購入額の3/5の金額から減価償却分を差し引いたものを現在の価値とし、「妥当な金額」とする、とのことでした。

この金額と3本の借り入れの合計残債の3/5の金額との間に大きな開きがなければ、3本をとりまとめた借り換えを母と弟の連帯債務で新たに行っても、夫の譲渡所得に所得税はかからず、弟にも贈与税はかからないとのことです。

ただ、借り換えにかかる諸経費を上乗せして借り換えると、元の借り入れとの連続性が弱くなるので認めにくい、という感じでした。

金利水準も下がっているし、持ち分の移転と同時にぜひ借り換えを実行したいのですが、連続性云々の部分がどうもよくわかりません。そういう取り決めがあるのでしょうか?

金額的には諸経費を上乗せした額に3/5をかけたものでも前述の「妥当な金額」との開きはほとんどなく、両者とも非課税の幅に収まっているのですが。やはり経費分はどこかで別に調達したほうが無難でしょうか。

上乗せしても、しなくても、借り換えローンを組むなら夫から弟への持ち分売買の契約書が要りますよね。誰に頼めば作ってもらえるのでしょうか。

もう一つ。残債と「現在価値」の3/5同士が釣り合っているのなら、負担付き贈与でもいいわけですよね。その場合金融機関への届け出とかどうなるのでしょうか。

まとまりが悪い文章ですみません。どうぞよろしくお願います。


大津 におの回答 通常の売買であれ、ご身内間であれ、いくらの金額で売買されたかの問題です。
(実際、いくらのお金が買主から売主に渡ったかということです)

購入する物件に担保力があり、住宅の取得以外の借り入れに担保提供して借り入れすることは税金とは別問題です。

ですから、今回の売買の件で妥当性のある金額での売買であれば、問題ないはずです。

契約書については、文具店でも売ってますが、司法書士に依頼されるほうが安心でしょう。

知り合いに司法書士がおられなければ、借り入れされる銀行さんに紹介してもらいましょう。

負担付贈与ですが、各金融機関によって扱いが異なる可能性が高いですので、各々ご確認ください。

大津 におへ質問 ご回答ありがとうございました。すっきりしました。

考え込みすぎて勝手に話を複雑にしてたみたいです。


 
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