HTML 4.01 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/loose.dtd"> ”大津 にお”の不動産売買/Q&A集

大津 にお が「不動産売買質問掲示板」でお応えしたQ&A集

大津 にお”の不動産売買/Q&A集
滋賀の不動産、滋賀県物件情報局
 
 
不動産売買Q&A
■買い替えローンについて 2002/5/23 (木)
 
大津 におへ質問 7年前に購入したマンションを売却し、新たに土地を購入・住宅を建てたいと考えています。

しかし、マンションの見積もりをしてもらったところ、1,000万のローンが残ってしまうことが解りました。

金融機関にはまだ相談していませんが、どうしても住み替えたいので、買い替えローンが使えないかと検討しています。

・私:33才、妻:33才
・年収1,200万(私(ソニー勤務):1,000万、妻(パート):200万)
・頭金500万前後
・返済比率:年収の25%以内

上記条件の場合、ざっくりで構いませんが、いくら位銀行から借りることができて、売却・住宅取得時の諸費用を差し引くといくら位土地と建物にお金をかけることが出来るでしょうか?

教えてください。お願いします。


大津 におの回答 住替えローンの借入金額の算定は購入物件の担保評価の150%が上限とか購入物件の契約金額+1000万円が上限というように金融機関の規定より異なります。

借入金額をご希望の返済比率だけを考えて計算すると、約7000万円の借入が可能です。(金利 2.375% 返済年数 35年で計算しました。)

借入金額7000万円と自己資金の500万円を足した金額より残債1000万円と購入と売却にかかわる諸経費を引いた金額が購入される物件価格になります。

売却にかかる経費は仲介手数料、登記費用、印紙代が必要になります。
仲介手数料は売却価格の0〜200万円までは5%、200万円〜400万円までは4%400万円以上は3%です、3000万円で売却した場合は96万円と消費税として4.8万円が必要になります。

登記費用は抵当権の設定の有無や住所変更等の有無により異なりますが5万円〜10万円印紙代は売買金額により異なりますが1000万円以下は1万円、1000万円〜5000万円は1.5万円が必要になります。

仮に売却金額が3000万円の場合は仲介手数料が100.8万円(消費税込み)、登記費用が約10万円、印紙代が1.5万円の合計約112.3万円になります。

購入にかかる諸経費は仲介手数料、登記費用、ローン保証料等の借入に必要な費用、火災保険料、固定資産税等精算金が主な諸経費になります。

購入される物件が建売住宅等の場合は物件により建築確認申請費、住宅性能保証登録料等が別に必要になるケースもありますので個別の確認が必要になります。

仮に5500万円の中古住宅を購入された場合に必要な諸経費として、仲介手数料が179.55万円(消費税込み)、登記料が50万円〜80万円程度(固定資産評価額により登録免許税を計算しますので購入される物件により金額に大きく変わります。

居住用の軽減措置に適合するかどうかにより変わります。)、火災保険料50万円前後(保険金額、期間、商品により異なります。)ローン保証料等借入に関する経費150万円前後(保証料の金額や、事務手数料等は金融機関により異なります。)

固定資産税等精算金15万円前後(購入時期、課税金額等により負担金額が異なります)

以上の経費を合計すると450万円から500万円の諸経費が必要になります。

(購入される物件と借入をされる金融機関、借入金額、取引時期等が確定しないと正確な諸経費は計算できませ、目安として購入金額の8%〜10%とお考え下さい。)

ご質問の購入可能物件価格ですが3000万円でご自宅を売却して、住宅ローンが1000万円残ったと仮定すると、5500万円から5800万円程度の物件を購入されると、ご希望の返済比率25%に以内におさまると思います。


 
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