HTML 4.01 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/loose.dtd"> ”大津 にお”の不動産売買/Q&A集

大津 にお が「不動産売買質問掲示板」でお応えしたQ&A集

大津 にお”の不動産売買/Q&A集
滋賀の不動産、滋賀県物件情報局
 
 
不動産売買Q&A
■国有地売却について 2000/6/7 (水)
 
大津 におへ質問 こんにちは。

大蔵省の価格公示売却に興味があり、当選するかどうかわかれませんが申し込もうと思っています。

現場はよく見ましたが、登記簿も確認するつもりです。これ以外に調べておいたほうがいいというアドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

大津 におの回答 一般に、不動産を購入される時にご確認頂きたい事は大きく分けて3つ有ります。

権利関係に関する事、法令上の制限に関する事、設備等の3つです。
 
まず、権利関係ですが、これは公示売却は、相手は国ですから、まず問題無いでしょう。(一般の売買や、裁判所の競売の場合はこの部分が非常に大事です)。しかし
○前面道路も誰の所有かという事は確認しておいて下さい。
 
次に、法令上の制限についてですが、更地の場合は今すぐ、建物が建ってる場合は、将来建替える時、その土地がどれだけ有効に使えるか、という部分の話です。
 
最初に
○前の道が建築基準法で道路と認められているかどうか、
これ非常に大切です。見た目の舗装、未舗装、私道、公道、登記の地目は関係有りません。
○建築基準法の42条で定める道路か否かということを確認して下さい。
万一該当しないということであれば、その土地は接道が無く物は建たないということになります。
ちなみに該当していても、間口が2m以上接道していないと建築は出来ません。
また、道路の幅が4m未満の場合は道路の中心より2mさがったラインより内側しか建築物は建てられません。

次は
○都市計画法による、都市計画区域か否か、
○市街化区域か市街化調整区域かまたは、未線引き区域か。
○調整区域の場合は物が建つエリアか否か。
○建築基準法による用途地域は何地域か。
○高度地区は何種高度か。
○斜線制限と日影制限はどうなっているか。
○建ぺい率、容積率は何%か。
○絶対高制限が有るか無いか。
○壁面線後退の制限が有るか無いか。
○建築協定が有るか無いか。

これだけで、どのようなものが建てられるかが決まります。(調整区域内は物が建たない場合が多いです)

最後に、
○防火地域、準防火地域に入っているか。
○建築基準法22条地区か否か
これで外壁や屋根材で使えるものが決まります。

これぐらいは押さえておいて下さい。

ちなみに、
○遺跡や古墳がある地域
ですと、建築する際に届け出や試掘が必要な事も有り、万一、何か出てきたら、発掘作業が終わるまでその土地は何も出来ません。

最後に、設備ですが、これは
○上下水道、ガスの前面道路配管と敷地への引込配管の口径
を確認して下さい。特に前面道路の配管が
○私設管の場合は所有者も確認して下さい。

ざっと、挙げるとこんな感じです。これで完璧ではないですので、聞く部署で、他に何か制限は無いですか、と確認して下さい。

このままプリントアウトして市役所(ガスは大阪ガス)へ持っていき○のついている事項はどこで聞いたら良いのか受付で確認して回って見てください。

わからないことや、用語が出てきたら、遠慮せずにバンバン聞いてください。
(役所は業者にはキツイですが一般人の方々にはとっても優しいです、安心です)

建築関係の部署は午後は現場に出ている事が多いですから、平日の午前中に行かれる事をお勧めします。チョット大変かも知れませんが、大きな買物ですので・・・・

大津 におへ質問 貴重なアドバイス有り難うございました。今後国有地の売却が増えていくと思いますので今回が駄目でも次回いいのがあればトライしたいと思います。

競売物件についてもう一つお聞きしたいのですが、最近10年ほど前に豪華なマンションを建設した挙げ句バブル崩壊により競売にかけられ落札したマンションがあると聞きました。

いろいろと調べてみるとそのような物件を販売している業者は市場価額よりも割安な値段で出しているようです。これには何か理由があるのでしょうか? 当然これも登記簿を見ないと分かりませんが、こういう物件を購入する際の注意点について教えて戴ければ幸いです。

大津 におの回答 市場価格より安いのは魅力ですね。でもどうしてでしょう?キチンと競落されていれば全く問題ない物件のはずですが・・・・・まぁ中にはそんな貧乏した物件は嫌だという方もいらっしゃいますので、すこし安めに出されてるのかもしれませんね。

登記については、一度第三者が競落して、再販売をしている物件は基本的には通常に販売されている物件と何ら変わらないです。 

謄本(全部事項証明書)の甲区から差押さえや、破産といった登記が抹消されていて、所有権移転登記が競売による売却という原因でされていれば問題ないです。

また、新所有者での抵当権の設定金額(乙区欄)が売買価格より低ければ(債務超過していなければ)大丈夫です。

大津 におへ質問 返事が遅くなりましたが、ご丁寧なご助言ありがとうございました。

登記簿を確認したところご指摘の点についてはクリアーになっておりました。

競売について一つ気になった事があったのですが、例えば平成10年の○月△日A地方裁判所で競売開始決定の登記がされた後に、幾多の参加差押が続けた後平成12年の○月△日競売による売却を原因として登記されております。

この場合、どこで競落されたか不明なのですが、上記A地裁で行なわれたと考えて宜しいのでしょうか? ただそうなるとその売却日を原因とした競売がA地裁に確認したところそのような物件を扱ったことはないと言われました。

なぜでしょうか? あるいは上記平成10年から12年の間に競落されたということでしょうか? ご意見下さい。

大津 におの回答 返事が遅くなって申し訳無いです。ワタルさんの返信4を見落としてました。
ご質問の場合、平成12年○月△日の売却です。A地裁で行われてます。

差押、競売開始決定から実際の競落まで、手続のため、時間がかかってます。
今回の場合は2年ほど、かかってるのでしょう。

地裁で確認してもわからない???なぜでしょう。事件番号(競売物件は平成○年(ヶ)△△△って番号がつけられます)で確認されたらどうですか。

キチンと登記されてるのでしたら、問題は無いと思いますが・・・


 
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