HTML 4.01 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/loose.dtd"> ”大津 にお”の不動産売買/Q&A集

大津 にお が「不動産売買質問掲示板」でお応えしたQ&A集

大津 にお”の不動産売買/Q&A集
滋賀の不動産、滋賀県物件情報局
 
 
不動産売買Q&A
■抵当権等の注意する所は? 2000/12/5 (火)
 
大津 におへ質問 こんにちは、私は現在中古物件を購入しようとしているのですが、心配な点がありご相談させていただきます。(購入は不動産会社を介して行う予定です。)

物件について

この物件は土地:202平米(地価調査基準価格105000円/平米、建物:120平米(木造築15年)の物件です。

物件については建物の損傷もなく立地も希望通りなので気に入っています。

売りに出た理由

この物件の所有者は80歳のおばあちゃんなのですが、その方の息子さんが事業に失敗され、借金返済の為に売却するそうです。

問題点  不動産会社から「抵当権がついているので、まずそれをはずすように動きます。その後抵当権がはずれる見込みが付いてから契約しましょう」と言われ心配だったので登記簿を自分で取ってきました。

登記簿の内容

土地:
9,抵当権設定(17181号) h12/9/25 債務額2200万円 抵当権者 A金融
10, 条件付賃借権設定仮登記(17182号) h12/9/25   権利者  A金融(条件 h12/9/25金銭消費賃借の債務不履行)借賃 1平米につき1ヶ月金10円 効力発生より3年
11, 根抵当権設定仮登記(20662号)h12/11/14 限度額350万円 権利者B金融

建物:
9,抵当権設定(17181号) h12/9/25 債務額2200万円 抵当権者 A金融
10,条件付賃借権設定仮登記(17183号) h12/9/25   権利者  A金融(条件 h12/9/25金銭消費賃借の債務不履行)借賃 1ヶ月5000円 効力発生より5年
11,根抵当権設定仮登記(20663号)h12/11/14 限度額350万円 権利者B金融

登記簿の内容から
1,建物及び土地に2200万円の抵当権が設定されている
2,1の債務が不履行になった場合効力が発生する(土地建物別々)
3,土地、建物それぞれに各350万円の根抵当件が仮登記されている
と、言うことを認識しましたがこれで間違いないでしょうか?

この物件を購入する場合はどのような点に注意し、誰とどのような契約を行えば後で問題を回避できますでしょうか?
抵当権、根抵当に付いてはあまり心配はしていないのですが、賃借権がとても気になります。
それともこのような物件には手を出さない方が無難でしょうか?

あまり関係ないですが、参考までにA金融、B金融とも聞いたことのない名前でどちらも有限会社です。A金融は電話帳への登録もありません。
それぞれの会社の登記簿を確認したのですが、比較的新しい会社でB金融などは、上記の根抵当権設定の1週間程前に車名変更及び移転等をしています。
また、不動産会社は県庁でしらべたのですが、もと警察官の方で、30年程続いている会社で特に大きな注意等も受けていないようでした。

不動産の購入ははじめてで、いろいろと不安です。 
長い質問で申し訳ございませんが、何卒よろしくお願い致します。

P.S 
賃借権の目的が借金の担保の場合は無効だと言うこと聞いたことがあるのですが、本当でしょうか?


大津 におの回答 このような物件は最近非常に多いですネ
抵当権等が抹消できれば価格的にお手頃なものが多い様ですネ

まず、登記簿の内容ですが1、2はその通りだとおもいます

3ですが、根抵当権設定仮登記になっています受け付け番号が違うので多分土地、建物に別々の根抵当権設定仮登記がついてあると判断されたのだと思います(細かい所まで良く確認されていますね)

通常は土地、建物を1つの担保として抵当権等を設定します
(なぜ?と思われると思いますが長くなりますので次の機会に・・・)
但し、仮登記の場合は共同担保(別々の不動産を一つの債権の担保にすること)としての設定が出来ません1つ1つの不動産に個別に設定する形になりますから受付番号が違うのです。

以上のことから見方は2通りになります
�@土地と建物別々に350万円の設定が有り合計700万円
�A仮登記の性質から土地、建物で合計350万円
と言う見方が出来ます。(当事者に確認するのが一番良い方法ですが・・・)

契約は必ず所有者と行ってください。
以下のことは最低、不動産会社にお願いしてください。
安全な取引(損をしない取引)が出来ると思います。

1.手付金の保全処置は必ずして下さい。(最悪、所有権の移転が出来ない場合でも手付金は戻ってきます。)

2.銀行ローンは必ずご利用になってください。(銀行指定の司法書士が抹消登記をやりますので安心できます。)

3.空家決済。*現金の引渡しと鍵の引渡しを同時にして下さい。(決済前に空家になっていることを確認してください、お金を払ったけど家を引き渡してもらえないと言うことがないように・・・)

4.鍵はすぐに交換してください。(合鍵等作ってある場合なにがあるか解りませんので・・・)

賃借権の目的が・・・・と言うご質問ですが。
賃借権の登記は有効ですが競売になると話は別です。
明らかに債権の保全と言う場合は無効だと判断する傾向にあるようで
すが、全部が無効と判断するのは危険だと思います。


 
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